一般来说,美国买房几个关键的过程点有:看房选房、出价签合约(offer/purchase agreement)、保护条约(contigencies)、过户准备、交易过户(closing)这几个节点。
①新房
在美国购买开发商的新房,大致是下面这样的流程:
(1)资金准备:获得银行贷款预批(pre-approval,或者全款购房准备资产证明。
(2)登记排队:先留意一下新房小区的广告和房源信息,如果对一个小区的房子比较感兴趣的话,可以去找开发商,出示你的贷款预批或者资金证明,开发商会把你登记在意向名单里。这样如果有房子可以出售,开发商就会通知你来看房选房。一般在美国,新的独立屋可以在4〜6个月内完工,而如果是公寓房,一般会在竣工之前的1〜2年就会开始预售。
(3)选房、看房:新的小区很多房子还没有建好,是期房,需要等订房了以后开发商才开始建房,所以无法实景看房。但是一般会有样板房(modelunit)可以看,还有房型图(floor plan)和区位地图(lot map)和定价,从而帮助你进行选择。
(4)支付定金:如果看到喜欢的房子,选定了一套,就可以支付定金签订购房合同。一般订金是房价的10%〜15%,它有一个保护期,如果在保护期内反悔订金可以退回。同时签订合同的时候一般还有付款时间表,列出了不同的时间点所需要支付的钱款数额。
(5)定制装修:有些新房如果还未建好,一般开发商可以让你选择室内室外装修的风格样式,包括外墙的颜色(独立屋〉、室内橱柜的颜色、地板的材质、大型家电等。一般标准化的配置已经包含在房价里,如果喜欢比较高级的配置,可以加钱来升级。
(6)开发商施工:支付订金签约以后,独立屋的开发商就会开始建房(公寓房可能这时候已经开建),在合同里会告知你一个完工的大致日期,但也可能误工。
(7)交房前的检查:开发商交房前的1个月,买家可以去实地检査房屋质置,最好可以安排专业的验房师一同前往,看看房子的建筑质量,结构管道线路是否过关,如果不过关可以要求返工。
(8)过户准备:如果房子满意的活,就可以安排时间,联系产权公司和卖家签约过户了。期间需要把资金落实,如果贷款要配合提供银行需要的审核资料确保资金顺利到位。交易日快要到的时候把过户时需要的钱汇款到托管账户。期间还可以联系保险公司、水电煤气公司、安排搬家等。
(9)交易过户:过户那一天需要你(或者你的委托代理人)在产权公司的办公室签署不少文件,完成产权转移,一般过户结束就可以拿到钥匙。有时候交接完还需要买家自行去当地政府登记过户信息,并递交房产税相关的表格、自住房申明。做完这些以后,恭喜你算是买到房了。
②二手房
美国的房子其实更多还是二手房,它和新房的流程略有不同。
(1)资金准备:获得锒行贷款预枇(pre-approval)或者全款购房准备资产证明。
(2)选房/看房:可以自己选房、看房,也可以从中介给你推荐的房子里看。
(3)出价(offer)谈判:如果对一个房子有意向,可以要来卖家披露 (seller disclosure),看看房子有没有什么问题。如果看完了觉得合适,就可以自己或找买家中介填写出价意向书。卖家收到了你的意向书以后,可能会经历讨价还价,最后决定是否把房子卖给你。如果打算卖了,双方就会签订一个购买合同(Purchase agreement)。同时买家支付房价几千到几万美金不等的意向金(earnest money),意向金在过户的时候会算到房款里。
(4)保护条款(contigencies):—般买家在出价意向书中都会有一些保护条款,其中很常见的一项就是房屋检査。签订购房合同以后1周内可以派人对房子检验,看看是否有问题。这期间如果是贷款购房,那么银行会派人来对房屋价格做出评估,评估房屋可以贷款多少钱。一般这些通过了以后,就正式地进入了过户的准备阶段。如果没有通过,那么可以和卖家讨价还价,或者退出并且拿回意向金。
(5)过户准备:你的支付方式会决定你大概需要多长时间可以过户,一 般如果全款支付通过房检以后1〜2周就可以过户,如果是贷款,则需要 30〜40天的时间。买卖双方会约定-个过户时间以及产权公司进行过户,还会确定过户时需要的资金和打钱的账号。在此期间买家可以好好准备资金。
顺便可以安排好搬家、水电费、联系房屋保险等事宜。期间贷款的话银行会要求准备不少材料,要配合他们提供相关资料。交易日快要到的时候把过户时需要的资金汇到托管账户,确保在过户签字的时候钱到达托管账户里。
(6)签约过户:过户的前一天或者当天早上,还有最后一次验房的机会。 过户那一天霜要你(或者你的委托代理人)和卖家在产权公司的办公室签署不少文件,完成产权转移,一般当天就可以拿到钥匙。有时候交接完还需要买家自行去当地政府登记过户信息。